Impacto de la Reforma de la Ley del Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los trabajadores (INFONAVIT) de 2020 sobre la demanda potencial y los productos de vivienda que deben ser tomados en cuenta por Javer en su proceso de planeación estratégica

Abstract

Casas Javer S.A. de CV. es una de las desarrolladoras de vivienda más grandes de México; y gran parte de las unidades que vende son mediante créditos que otorga el INFONAVIT a sus derechohabientes. En diciembre de 2020 se publicó, en el Diario Oficial de la Federación, una reforma a la ley del INFONAVIT que provocó una serie de cambios en las reglas de otorgamiento de crédito. Esta investigación surgió con el objetivo de medir los impactos de esta reforma en el mercado de la vivienda y así proponer acciones para que Javer pueda evaluarlas para, en su caso, ajustar sus estrategias de negocio, principalmente en la parte de comercial y en el proceso de adquisición de reservas territoriales. El marco teórico que se estableció como referencia para este proyecto se basó en cuatro temas principales: el diagnóstico del mercado de la vivienda en las plazas donde opera Javer, el análisis de las políticas públicas de vivienda en México, la descripción y evaluación de lo que son los modelos de negocio, así como la revisión de proyectos innovadores en la industria de la vivienda fuera y dentro de México. En base a los resultados obtenidos damos por cumplido el objetivo de la investigación, para lo que fue fundamental el uso del enfoque cuantitativo, así como el uso del método de análisis de datos secundarios; al mismo tiempo podremos ver que las dos hipótesis planteadas para el proyecto pudieron ser confirmadas, una de ellas establecía que Javer deberá ajustar su estrategia comercial por la reforma y la otra establecía que la compañía iba a tener que modificar su proceso de adquisición de terrenos. Dentro de los resultados obtenidos que ayudaron a comprobar las hipótesis, resalta que en México existen aproximadamente 35 millones de viviendas particulares habitadas, también que en las plazas donde opera Javer la demanda potencial es de 2.3 millones de viviendas de las cuales, 0.28 millones se pronostica como viviendas nuevas. También se constató que el INFONAVIT se mantiene como el líder en financiamiento de vivienda en el país. Mediante el análisis realizado a la reforma identificamos los principales cambios que se generaron en las reglas de otorgación de crédito del instituto donde destaca que los derechohabientes podrán usar sus créditos para compra de terrenos para construcción, para la autoconstrucción y para refinanciar otros créditos; además de que el instituto podrá otorgar créditos ilimitados a los trabajadores y también podrán otorgarse créditos a personas sin relación laboral. En el análisis realizado se identificaron las nuevas Reglas de Carácter General, las cuales obligan a que todas las viviendas que se adquieran mediante un crédito INFONAVIT deberán estar cerca de servicios de educación, abasto, esparcimiento y salud además de que deberán cumplir criterios de movilidad. Al final, en base a los resultados obtenidos y su interpretación, se recomienda a Javer analizar la expansión de su presencia geográfica en el país proponiendo abrir operaciones en las entidades federativas que tienen una demanda potencial en el orden de las 100,000 viviendas, también se sugiere crear un equipo específico para analizar la entrada de la compañía al mercado de la vivienda adecuada, sustentable y de precio accesible; igualmente se propone analizar los mercados de venta de terrenos individuales y de la autoconstrucción; además de que se propone modificar el proceso de adquisición de reservas territoriales y la implementación de estándares de sustentabilidad en sus proyectos actuales iniciando con una prueba piloto.